TESIS AISLADAS DE LAS CONTROVERSIAS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

 

Estimados Clientes y Amigos del Bufete Mejía Zayas e Hijos S.C.: Les compartimos los criterios jurisprudenciales de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sobre las Controversias de Arrendamiento Inmobiliario.

 

Registro digital: 2021853

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Décima Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.3o.C.431 C (10a.)

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 77, Agosto de 2020, Tomo VI, página 5996

Tipo: Aislada

 

CONTROVERSIA DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVA ÚNICAMENTE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO BASE DE LA ACCIÓN.

 

La acción de pago de daños y perjuicios tiene su fundamento en los artículos 2108, 2109 y 2110 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, con base en éstos el daño se define como el menoscabo o pérdida sufrida en el patrimonio por la falta de cumplimiento de una obligación y se reputa perjuicio la privación de cualquier ganancia lícita que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la obligación. Asimismo, se establece que tanto los daños como los perjuicios deben ser consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, ya sea que se hayan causado o que necesariamente deban causarse. En ese sentido, es incorrecto que en una controversia del arrendamiento inmobiliario se reclame la prestación de pago de daños y perjuicios sobre la base de que la demandada no ha desocupado ni entregado el inmueble arrendado, por lo que el tiempo transcurrido en el procedimiento respectivo para la recuperación de su posesión puede disminuir el precio pactado en un contrato de promesa de compraventa que celebró el actor con una tercera persona moral; ello, pues de ninguna forma la quejosa –arrendataria– tiene algún vínculo jurídico con dichos contratantes en los términos que entre ellos pactaron, pues dicho acuerdo de voluntades es bilateral, esto es, las partes se obligaron recíprocamente entre ellas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1836 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, por lo que el hecho de que la quejosa aún detente la posesión del inmueble con motivo del contrato de arrendamiento base de la acción no genera algún nexo jurídico derivado del referido contrato de promesa de compraventa; en consecuencia, es el contrato de arrendamiento base de la acción, el único de donde debe derivar la obligación cuyo incumplimiento dé lugar al pago de daños y perjuicios, ya que en virtud de éste es que existe el vínculo entre las partes del juicio de origen.

 

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

 

Amparo directo 462/2019. Servicios Hematológicos, S.A. de C.V. 16 de octubre de 2019. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretaria: Gloria Santiago Rojano.

 

Esta tesis se publicó el viernes 07 de agosto de 2020 a las 10:15 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

 

Registro digital: 163882

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Novena Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.4o.C.275 C

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXXII, Septiembre de 2010, página 1164

Tipo: Aislada

 

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA AFIRMACIÓN SOBRE EL PAGO DE LA RENTA ES INDISPENSABLE PARA EL SURTIMIENTO DE LA PRESUNCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO PUBLICADO COMO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.

 

La actualización de la presunción prevista en el artículo publicado como 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal requiere como elemento indispensable, que la afirmación sobre el pago de la renta por parte del arrendatario forme parte de los hechos controvertidos. El artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal vigente, dispone que las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones. Al dictarse el fallo que resuelva la contienda, debe tenerse en cuenta cuáles son las afirmaciones sobre los hechos relevantes que constan en la demanda y en la contestación, para poder estar en condiciones de determinar cómo quedó conformado el litigio. Una vez determinadas las posiciones de las partes en la demanda y en la contestación (si la hubo) quedará de manifiesto si hay afirmaciones opuestas de los contendientes; si se produjeron aseveraciones contrarias se está en condiciones de decidir a cuál de los litigantes le corresponde la carga de la prueba. De ahí que si en una controversia de arrendamiento inmobiliario habitacional, el arrendador reclama el pago de pensiones rentísticas vencidas por más de tres meses y el arrendatario no contesta la demanda, es patente que en tales circunstancias, ese impago no constituye tema de debate y, por tanto, respecto de tal situación fáctica no es menester prueba alguna, lo cual da lugar a que no se actualice la presunción prevista en el artículo publicado como 2428-E indicado.

 

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

 

Amparo directo 398/2010. Graciela Guillermina Jiménez Iglesias. 1o. de julio de 2010. Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: César de la Rosa Zubrán.

 

 

 

Registro digital: 166912

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Novena Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.3o.C.737 C

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXX, Julio de 2009, página 1961

Tipo: Aislada

 

MORA EN ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, AL NO SEÑALARSE DOMICILIO DE PAGO EN EL CONTRATO. LA INTERPELACIÓN JUDICIAL ES UN ELEMENTO DE LA ACCIÓN POR LO QUE DEBE ESTAR NARRADA EN LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y LA PRUEBA RESPECTIVA DEBE EXHIBIRSE DESDE EL ESCRITO INICIAL, POR LO QUE NO ES VÁLIDO PRETENDER INTRODUCIRLA AL DESAHOGAR LA VISTA QUE SE DA CON LA CONTESTACIÓN O EN RECONVENCIÓN.

 

La mora del arrendatario es un elemento constitutivo de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento fundada en la falta de pago oportuno de rentas; sin embargo, si las partes no precisaron en el contrato de arrendamiento el domicilio donde se efectuarían los pagos de las rentas, ni se prueba en el juicio que fuera conocido del arrendatario, es necesario que el arrendador demuestre que requirió al arrendatario en la localidad arrendada el pago de las rentas, a fin de que pueda estimarse que el inquilino incurrió en mora (interpelación judicial). En consecuencia, dicha interpelación se constituye en un elemento de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento que debe narrarse (o al menos hacer referencia detallada al anexo en que conste), en los hechos de la demanda para que forme parte de la litis, aunado a que la prueba de la interpelación debe acompañarse a la misma desde su presentación para no coartar el derecho de defensa del arrendatario, quien se vería impedido de ofrecer prueba en contrario sobre un hecho, si el mismo no se encuentra narrado; por lo anterior, no es válido para el actor introducir el tema al desahogar la vista con las excepciones o al contestar la reconvención, pues no se trata de un tema novedoso sino de un elemento de la acción que debe configurarse antes del inicio del juicio.

 

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

 

Amparo directo 184/2009. Jaime Esparza Nieto. 16 de abril de 2009. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretaria: María Estela España García.

 

Suprema Corte de Justicia de la Nación

 

Registro digital: 175597

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Novena Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.6o.C.393 C

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXIII, Marzo de 2006, página 2000

Tipo: Aislada

 

EMPLAZAMIENTO. ES LEGAL EL REALIZADO, POR EXCLUSIÓN, A LA ARRENDATARIA DEMANDADA EN EL LOCAL COMERCIAL, OBJETO DEL CONTRATO Y CONSIDERADO PRINCIPAL ASIENTO DE SUS ACTIVIDADES, AL NO MENCIONARSE NI DEMOSTRARSE LA EXISTENCIA DE UNA RESIDENCIA HABITUAL.

 

De conformidad con el artículo 29 del Código Civil para el Distrito Federal, el domicilio constituye la sede jurídica del sujeto, a efecto de vincularlo allí en sus relaciones jurídicas con los demás sujetos, autoridades administrativas y judiciales, competentes territorialmente en esa circunscripción y cumple en el derecho la misma función que desempeña en las relaciones sociales en general, dado que constituye el centro de la vida de relación de la persona e indica la idea de permanencia y estabilidad del sujeto en un determinado lugar. Desde el punto de vista de la técnica jurídica, es preciso determinar el domicilio de una manera objetiva, en mérito de la certeza y seguridad jurídicas que tiene ese centro de ubicación de la persona, de manera que ésta debe tener necesariamente un domicilio por ser uno de sus atributos. De acuerdo con la interpretación de la disposición legal en comento, se llega a la convicción de que en dicho numeral se determina por exclusión el domicilio de las personas físicas, al precisarse que por falta de una residencia habitual, se considerará aquel donde se encuentre el centro principal de sus negocios y, en su ausencia, donde simplemente residan y en su defecto aquel donde se encuentren. Así pues, si en el contrato de arrendamiento inmobiliario base de la acción, se fija como domicilio para cumplir con las obligaciones derivadas de éste, el local comercial objeto de dicho pacto de voluntades, ahí se tendrá, por exclusión, el principal asiento de sus actividades, al no mencionarse, ni mucho menos demostrarse la existencia de una residencia habitual de la arrendataria y en caso de controversia, resulta legal, de acuerdo con los artículos 114, 116 y 117 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la diligencia de emplazamiento realizada en el local invocado, donde tiene la demandada el principal asiento de sus actividades.

 

SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

 

Amparo en revisión 2856/2005. Martha Rosalía Ramos Echenique. 25 de agosto de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda. Secretario: Jorge Santiago Chong Gutiérrez.

 

Atentamente

Bufete Mejía Zayas e Hijos Abogados S.C.